ETFを活用したJ-REITへの投資手法[東証レポートより]

東京証券取引所の月刊レポート「～最近注目を集めるJ-REIT投資～ETFを活用したJ-REITへの投資手法」（2012年11月版）では、ETFを利用したJ-REITへの投資手法やそのメリットについて紹介されています。
URL（PDF）：　http://www.tse.or.jp/rules/etf/b7gje6000002em5o-att/b7gje6000002z4hr.pdf

J-REITは、「たくさんの投資家から資金を集めて「不動産」を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に配当（正確には分配）する商品」で「「株」と同じ方法で売買が可能」。
株価の変動は大きいのですが、魅力は高い配当利回りです。
利回りの比較 （2012年10月末時点）
J-REITの確定配当利回り　4.95%
東証１部上場銘柄の加重配当利回り（確定）　2.50%
新発10年国債利回り　0.775%

2012年はJ-REITが好調で、東証REIT指数に連動するETFの純資産総額は2011年と比べて２倍の約300億円（2012年10月末現在）となっています。
東証REIT指数に連動するETFは下記２銘柄です。
・ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証REIT指数連動型上場投信（1343)　信託報酬 0.32％　年4回分配
・上場インデックスファンドＪリート(東証ＲＥＩＴ指数)隔月分配型(1345)　信託報酬 0.30％　年6回分配

REITに関する追い風となる制度改正等の動向として下記の点が挙げられています。
・資金調達・資本政策手段の多様化（ライツ・オファリング、無償減資及び自己投資口取得等の導入）
・ガバナンスの強化（投資法人の意思決定の仕組みについて、投資家の信頼を高めるための仕組みの導入の検討）
・インサイダー取引規制の導入（J-REITは現在インサイダー取引規制の対象外）
・金融緩和の強化（日銀が「資産買入等の基金」の規模を拡大し、総額1,300億円のREITの買い入れ）

また、ETFを利用するメリットとしては、東証REIT指数に連動するETFの配当利回り、手軽に分散投資、少額(１万円程度）から投資可能、日々のファンド組入銘柄の状況（PCFファイル）やリアルタイムの1口当たり純資産価格（iNAV）が配信されており情報入手が容易、流動性供給を約束した2社以上の指定参加者（証券会社）による高い流動性が挙げられています。

【関連記事】

・2012/10/12　世界のREITのレポート/情報源の一覧と低コスト商品（ETF,投資信託）
http://moneyneta.blogspot.jp/2012/10/reitetf.html
・2012/9/1　J-REITの値動き　TOPIXと高い相関あり
http://moneyneta.blogspot.jp/2012/09/j-reittopix.html
・2012/8/23　Jリート市場の役割
http://moneyneta.blogspot.jp/2012/08/j.html

マネーの知恵(仮)関連記事：
・2012/7/12　長期の資産形成と自分年金の作り方を考える(1)
http://money-learn.seesaa.net/article/280414842.html
・2012/7/2　J-REIT投資の分配金と資産形成について考える(2) 　－J-REITの分配金と株価のトレンド
http://money-learn.seesaa.net/article/278575756.html
・2012/6/28　J-REIT投資の分配金と資産形成について考える(1)
http://money-learn.seesaa.net/article/277673639.html

参考：2012年4月から10月の東証REIT指数（黄）とTOPIX（緑）の比較チャート

J-REITの値動き TOPIXと高い相関あり

日経の2012/8/27付の記事「国内REIT投信、過去3年は国内株より高収益　注目投信ランキング」では、国内REIT（不動産投資信託）で運用する投信について解説しています。

REIT投信の「過去3年間の騰落率はいずれも20％超と好調。東証REIT指数（日本のREIT市場を代表する投資収益指数）も同様に20％超と、同期間のTOPIXの騰落率（マイナス15％）を大きく上回る」とのこと。
「過去5年間で見ると、いずれもマイナス50％超。いずれの期間でも両指数のリスク水準はほぼ同じで相関係数も0.75と比較的強い」とし、「海外投資家の中には、国内REITを日本株と同一視して売買する傾向がある」ことがJ-REITとTOPIXの値動きの相関係数が高い要因として解説されています。

ブログ「マクロ経済動向と資産運用形成　研究室」の2012/8/28付の記事「国内REIT投信、過去3年は国内株より高収益　注目投信ランキング／日経新聞ＷＥＢ刊より」では、「リートの分配金利回りの方が、一般株式配当金利回りよりもかなり上位にあるので、本来はリートは株式と同様に解釈してしまう商品ではありませんが、それだけ日本のリートが不安視されている証左なのかも知れません」とコメントされています。
J-REITは「物件管理の煩わしさ無しにそこそこの分配金が確保され、利回り計算も簡単であり、しかも小口投資ができ、また一方で市場流動性も確保されていますから、一般の実物不動産投資よりは安全性と利便性でやや有利と思います」という点で実物不動産投資と比較して優位ということです。一方、「借金の担保にできないため、投資レバレッジが利かない」点を欠点として指摘しています。

マネーの知恵(仮)関連記事：

2012/7/2　J-REIT投資の分配金と資産形成について考える(2) 　－J-REITの分配金と株価のトレ
ンド
2012/6/28　J-REIT投資の分配金と資産形成について考える(1)

Jリート市場の役割

日経サイトのPR記事の「今こそJ-REIT」という特集で、「Jリート市場の役割」で、ファイナンシャル･プランナーの北野琴奈氏と不動産証券化協会（ARES）の澤田考士氏によりJリートの初心者向け解説がされています。

Jリートの魅力は相対的に高い利回りで、現在では平均で約5～6％。「利益の90%超を分配するなど一定の条件を満たすことで、分配金を損金算入できる恩典」があり、「利益の90％超が分配金に回され、内部留保が少ない」ことが高い利回りの背景。
Jリートのメリットは、「（1）数万～数十万円程度の少額から投資ができる、（2）不動産のプロが物件を選び、管理をしてくれる、（3）複数の物件に分散投資できる」点にあると解説されています。

チェックポイントとして、
（1）どんな物件に投資しているのか
（2）運用をバックアップしているスポンサー企業はどこなのか
（3）分配金の推移は安定しているか
（4）分配金の原資には賃料収入以外に何があるのか
を調べるよう勧められています。


マネーの知恵(仮)関連記事

2012/6/28 J-REIT投資の分配金と資産形成について考える(1)

2012/7/2　J-REIT投資の分配金と資産形成について考える(2) 

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